契税怎么算：2026年税率标准、计税依据与免征情形全解

契税的税率到底是 3% 还是 5%？宁波买厂房和买房一样吗？

不一样，要分成两层看。第一层是法定幅度：《中华人民共和国契税法》第三条规定契税税率为 3% 至 5%，具体适用税率由省级人民政府提出、报同级人民代表大会常务委员会决定。浙江的答案是 3%——《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》第一条明确「本省行政区域内契税的适用税率为百分之三」，且浙江省税务局在《契税法热点问答（一）》中说明浙江实行的是最低税率 3%，现阶段暂不设定差别税率。所以宁波企业买厂房、买办公楼、买工业用地，基础税率就是 3%。第二层是优惠税率：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号（2024-12-01 施行）对个人购买住房设了优惠——家庭唯一住房 140 平方米及以下减按 1%、140 平方米以上减按 1.5%；家庭第二套住房 140 平方米及以下减按 1%、140 平方米以上减按 2%。这套 1%、1.5%、2% 的优惠只适用于个人购买住房，不适用于企业买厂房，不少企业财务把购房优惠套到资产交易上就会算错。另外要记住浙江是「一省一率」，不是「一地一率」，宁波市区与慈溪、余姚等各区县适用同一个 3%，不存在市本级与县市不同的税率差别。

公司买一栋厂房，合同价 1000 万，契税按 1000 万还是按不含税金额算？

按不含增值税金额算，不是按 1000 万全额算。这是财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号第二条第(九)项与国家税务总局公告 2021 年第 25 号第三条共同确立的规则：契税的计税依据不包括增值税。25 号公告第三条第(一)项讲得很具体：土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。所以实务上正确的做法是直接取增值税发票上的「金额」栏，不要自己拿含税价除以 1.13 或 1.09 换算——含税价取整、税率组合不同的时候自己算会产生尾差，与税务机关系统算出的金额对不上，申报时会被退回修改。如果转让方免征增值税，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额，即按全额不含税口径确定计税依据。还要提醒两条：一是承受已装修房屋的，包括装修费用在内的费用要计入承受方应交付的总价款（23 号公告第二条第(七)项），不能把装修款单列规避；二是停车位、机动车库等附属设施与房屋为同一不动产单元的，按总价款并适用与房屋相同的税率，与房屋为不同不动产单元的，才按自己的成交价格单独计税（23 号公告第二条第(六)项）。

两块地皮对换、厂房和办公楼对换，契税按全额还是按差价？

按差价算，而且由支付差额的一方缴纳。《中华人民共和国契税法》第四条第(二)项规定土地使用权互换、房屋互换的计税依据为「所互换的土地使用权、房屋价格的差额」；财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号第二条第(八)项进一步明确：互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。这与买卖全额计税是完全不同的两套逻辑，做对换交易测算时最容易出错的就是把两块资产的总价相加了。正确的计算顺序是：先分别确定两块资产各自的不含增值税价格（互换的计税依据同样是不含增值税价格的差额，25 号公告第三条第(二)项），再用两者相减，差额乘 3% 就是应纳税额。举例说明口径：A 公司厂房不含税价 800 万，B 公司办公楼不含税价 1000 万，两者互换，B 公司支付 200 万差额，契税由 B 公司按 200 万乘 3% 缴纳，A 公司的计税依据为零。如果两边价格完全相等，则双方计税依据均为零、均不缴契税，但权属转移登记与账务处理仍需正常办理。实务中还要注意，如果税务机关认定申报的互换价格差额明显偏低且无正当理由，可以依照《税收征收管理法》予以核定。

集团内部把厂房从母公司划到全资子公司，要交契税吗？

先说结论：划转这个行为本身是要缴契税的，但符合条件的同一投资主体内部划转免征。这两句话必须一起讲，否则容易走偏。《中华人民共和国契税法》第二条第三款明确以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税；第四条第(三)项又规定没有价格的转移行为，计税依据由税务机关参照市场价格依法核定。所以「内部划转」本身不是免税理由。真正的免税依据在财政部 税务总局公告 2023 年第 49 号第六条：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间、同一公司所属全资子公司之间、同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。这一条执行期限是 2024-01-01 至 2027-12-31。三个要点：一是「同一投资主体」是硬条件，母子公司必须是全资关系，持有 80% 股权的子公司划转过来不适用这条免征；二是母公司向全资子公司增资视同划转，这是实务中很实用的通道；三是注意划拨用地的排除条款——同号公告第八条明确以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。另外要区分的是，卖公司整体不缴契税（49 号公告第九条：股权股份转让中公司土地房屋权属不发生转移的，不征收契税），但后续单独转让该公司的土地房屋时契税照缴。

公司把厂房作价入股一家新公司，契税按什么价格算？会不会按评估价？

按投资协议约定的作价计税，不是按评估价，也不是按被投资方净资产。国家税务总局公告 2021 年第 25 号第二条把这条分得很清楚：以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等；以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定。所以作价入股参照的是买卖口径——按权属转移合同确定的成交价格、且是不含增值税的价格，税率 3%。实务中最常见的争议就在作价高低：作价明显偏低且无正当理由的，税务机关会参照市场价格、采用房地产价格评估等方法核定计税价格（契税法第四条第(三)项、25 号公告第四条）。这里要提醒的是「评估价」和「计税依据」不是一回事——评估价是税务机关核定时参考的方法之一，纳税人自己不能拿一份评估报告来替代合同作价。另外，作价入股在企业所得税上还有另一层处理（视同销售、确认所得），契税和企业所得税是两套独立规则，不要用同一套数据互相推导。

拆迁补偿之后重新买厂房，契税有优惠吗？宁波是怎么执行的？

有优惠，按浙江省的决定，超出货币补偿的部分减半征收。依据是《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》第二条第(一)项：土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿的，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分减半征收契税——减半后即按 1.5% 计。同一款还有第二种情形：选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的，免征契税，支付差价的，对差价部分减半征收契税。浙江省税务局在《契税法热点问答（一）》中说明，这一条统一了全省原先各地口径不一的情况，解决了纳税人跨区域享受优惠的争议。另外第七条第(二)项授权的第二类情形是因不可抗力灭失住房重新承受住房权属的，免征契税，浙江的《决定》把它明确为全部免征。实操上要注意三点：一是必须是「县级以上人民政府征收、征用」，协议离婚、资产拍卖不适用；二是免征的只是不超出货币补偿的部分，重新购置总价超过补偿款的部分要按 1.5% 缴，不是全免；三是申报时要算准抵减金额，在税源明细表的「抵减金额」栏填入补偿金额，超出部分再乘 1.5%。

2026 年有新的契税优惠吗？公租房和养老机构能免吗？

有两项直接影响企业的优惠，都是 2026 年新发文、执行至 2027-12-31。第一项是公租房：财政部 税务总局公告 2026 年第 4 号（2026-01-12 发布）第三条规定对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税，同时对租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。但有门槛——第八条要求享受优惠的公租房必须纳入省、自治区、直辖市人民政府批准的公租房发展规划和年度计划，或者经市、县人民政府批准建设（筹集），并按照建保〔2010〕87 号及当地管理办法管理；第九条要求按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料等留存备查。第二项是社区养老、托育、家政：财政部 税务总局 国家发展改革委 民政部 商务部 国家卫生健康委公告 2026 年第 7 号（2026-01-01 起执行至 2027-12-31）第一条第(三)项规定承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税，第二条还配套免征房产税与城镇土地使用税。认定看的是实际提供的服务内容——公告第三条分别界定了「社区养老服务」「社区托育服务」「社区家政服务」，不是看机构名称里有没有「养老」二字。这两项优惠与改制重组的 2023 年 49 号公告是并列关系，符合哪条就按哪条申报，不重复享受。

契税什么时候必须交？不交会有什么后果？

《中华人民共和国契税法》把时间和后果都定得很硬。第九条：契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。第十条：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。第十一条：纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息；未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。这就是「先税后证」——先办登记再补税这条路走不通，登记环节会卡住，进而影响后续的入账依据完整性和资产权属凭证。第十四条明确契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理，纳税地跟着房子走而不是跟着公司注册地走，跨区交易要先确认标的物所在地的税务机关。申报路径上，自 2021 年 6 月 1 日起财产和行为税十税合并申报，契税在【电子税务局】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】模块办理，宁波的个人存量房交易还可通过浙江政务服务网「宁波市不动产登记网上云平台」一次办结。另外补一条退路：25 号公告第七条规定，在依法办理权属登记前，权属转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，可以申请退还已缴纳的税款，提交合同不生效或被撤销的证明材料即可，税务机关核实后即时受理。