房产税怎么算？2026年从价1.2%与从租12%计税口径全解

一、房产税征什么、谁来交：范围与纳税义务人

现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号，1986年9月15日发布，2011年1月8日国务院令第588号修订）把基本框架定死了。这里要先厘清一个常见混淆：「房产税」与「房地产税」不是同一个税。现行条例征的是城镇范围内的经营性房屋（城市、县城、建制镇和工矿区）。

纳税义务人的六种情形

条例第二条把纳税人按产权状态排了六种：产权所有人缴纳是常态；产权属于全民所有的由经营管理单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，以及产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。第七条规定房产税按年征收、分期缴纳；第九条规定由房产所在地的税务机关征收——外地房产，纳税义务地也在外地。

二、从价计征：1.2% 与「房产原值减除30%」

自用房产的计税依据是房产余值，公式为应纳税额 = 房产原值 ×（1 − 减除比例）× 1.2%。条例第三条规定减除幅度为10%至30%，由省级政府确定；浙江省的具体口径是30%（《浙江省财政厅关于检发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》，财税1098号），宁波市12366亦明确按房产原值乘30%计算余值。宁波企业的常用算法是：房产原值 × 70% × 1.2%。

房产原值包含三块，最容易漏的是后两块

「房产原值」不是会计上固定资产科目的一个数字，而是三部分之和。第一部分是房屋原价：按财税〔2008〕152号第一条，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。第二部分是不可随房移动的附属设备和配套设施：按国税发〔2005〕173号第一条，给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值；更换这些设备时可扣减原来相应设备的价值。第三部分是地价：按财税〔2010〕121号第三条，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入原值的地价。

地下建筑：宁波按用途折算，不是全部照搬原价

按财税〔2005〕181号，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应依照规定征收房产税。折算比例由各省确定，宁波市12366的答复口径是：工业用途的自用地下建筑，以地下建筑原价的60%作为应税房产原值；商业和其他用途的，以原价的70%作为应税房产原值，计税依据再减除30%。

三、从租计征：12% 与「不含增值税的租金」

出租房产的计税依据是房产租金收入，税率12%。关键在租金口径：按财税〔2016〕43号第二条，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；该通知第五条明确，免征增值税的，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。合同写「含税租金」时，必须先做价税分离。

2026年起的不动产租赁：税率口径变了，租金拆分也要跟着变

自2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第十条明确，纳税人销售不动产租赁服务，税率为9%；第十一条明确适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为3%。同时财政部 税务总局公告2026年第10号（2026年1月1日起施行）第三条第（二）项第4目规定：自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。同一笔含税租金，按9%一般计税拆分与按5%简易计税拆分，得到的应税租金并不相同，房产税税基随之变化。简易计税一经选择，36个月内不得变更，这个选择不是每年可以重来的。

免租期、转租、无租使用、出典、融资租赁：五种不按常规走的情形

免租期不是免税：按财税〔2010〕121号第二条，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税——免的是租金，不是税。转租的房产，转租方不是产权所有人，不缴房产税。无租使用其他单位房产的，按财税〔2009〕128号第一条应依房产余值代缴。产权出典的，按该通知第二条由承典人依房产余值缴纳，税率1.2%。融资租赁房产的，按第三条由承租人自合同约定开始日的次月起依房产余值缴纳。

四、免税与减免：五类法定免税与两项普惠优惠

法定免税看「自用」二字

条例第五条列举五类免税房产：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。实操中要盯住两点：一是「自用」是条件，免税单位出租自己的房产不能继续免税；二是企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，可按财税地字〔1986〕8号第十条比照免征房产税，同时按财税〔2004〕39号第二条免征城镇土地使用税。房屋大修导致连续停用半年以上的，按国税函〔2004〕839号在大修期间免征房产税。

小微企业「六税两费」减半：含房产税，2027年底到期

按财政部 税务总局公告2023年第12号第二条，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。第五条明确，小型微利企业指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元三个条件的企业，判定以企业所得税年度汇算清缴结果为准；第四条明确已依法享受其他优惠政策的可叠加享受。一般纳税人符合小型微利企业条件的，同样可享受减半。

住房租赁4%与城镇土地使用税要分开判断

按财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号（2021年10月1日起执行）第二条，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税；取得保障性租赁住房项目认定书的比照适用。需要划清的是：出租的是住房而非办公或厂房，向单位出租住房也不适用4%。另外房产税与城镇土地使用税是两税两依据——《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号，1988年9月27日发布，1988年11月1日起施行）第三条以实际占用土地面积为计税依据、第六条另设免税情形；承租集体所有建设用地缴纳城镇土地使用税的，按财税〔2017〕29号由直接承租人缴纳。

五、纳税义务从哪个月开始：按情形分别起算

起算时点错一个月，整年都会错。按国税发〔2003〕89号第二条：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征。最容易混淆的是「自用改出租」：切换点不是租赁合同签订日，也不是收到第一笔租金的日期，而是交付出租房产的次月。申报层面，房产税与城镇土地使用税已进入财产和行为税合并申报。

六、小结：五步自查顺序

1. 列清单：把名下房产按自用、出租、出借、无租使用、出典、融资租赁分类，确认产权人与实际使用人是否一致。
2. 定路径：自用走从价（余值 × 1.2%），出租走从租（不含税租金 × 12%），两种用途并存要分段计税。
3. 算原值：房屋原价 + 附属设备配套设施 + 地价，再减除30%；地下室按工业60%、商业及其他70%折算。
4. 核租金：按实际适用的增值税口径（9%一般计税或5%简易计税）做价税分离，再乘12%；免租期回按原值从价计征。
5. 查优惠：依次判断法定免税、小型微利企业与小规模纳税人「六税两费」减半、住房租赁4%，并留存备查资料。

以上是计税口径梳理，不是对任何一套房产该按哪种方式缴多少税的判断结论，具体适用情况请以主管税务机关最新口径为准。